Angriff gegen Mieterschutz?
Abstimmung • Am 24. November kommen zwei Vorlagen zum Mietrecht zur Abstimmung. Dies betrifft einerseits die Untermiete, andererseits die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter oder die Vermieterin. Bundesrat und Parlament empfehlen, beide Vorlagen anzunehmen.
Gegen beide Vorlagen zum Mietrecht wurde das Referendum ergriffen, weil sie die Rechte der Mieterinnen und Mieter aushöhlen würden. Insbesondere der Mieterverband wehrt sich gegen beide Gesetzesänderungen, währenddem die Hauseigentümer beide Vorlagen begrüsst. Doch worum geht’s überhaupt?
Verschärfung bei Untermiete
Bereits heute dürfen Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung oder einzelne Zimmer vorübergehend untervermieten. Dasselbe gilt für Geschäftsräume. Manchmal fehlt gemäss Bund jedoch die erforderliche Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters oder die Räume werden zu teuer untervermietet. Deshalb soll mit der angestrebten Änderung des Obligationenrechts künftig ein schriftliches Gesuch an den Vermieter oder die Vermieterin gestellt werden müssen, wenn jemand Räume untervermieten will. Die Untermiete kann abgelehnt werden, wenn sie mehr als zwei Jahre dauern soll. Verletzt die Mieterin oder der Mieter die Pflichten in Zusammenhang mit der Untermiete, dürfen diese von den Vermietenden schriftlich abgemahnt werden. Ist die Mahnung erfolglos, so darf der Mietvertrag mit einer Frist von 30 Tagen gekündigt werden. Missbräuchlich ist eine Untervermietung insbesondere dann, wenn die Räume zu teuer untervermietet werden oder der Vermieter darüber nicht informiert wird. Missbräuchlich ist auch, wenn die Untervermietung zu Nachteilen der Nachbarschaft oder Hauseigentümerschaft führt. Dies etwa durch übermässige Lärmbelästigung. Die Untermiete wird also nicht grundsätzlich in Frage gestellt. So wird beispielsweise anerkannt, dass eine Untermiete die Zahlungskräftigkeit der Mieterin oder des Mieters erhöhen kann, was letztendlich auch im Interesse der Vermietenden liegt. Doch gemäss dem Bund will man mit der Verschärfung des Rechts, Missbräuchen vorbeugen. Dazu sollen die Vermietenden oder Hauseigentümer mehr Spielraum beim Kündigungsrecht haben. Eine Kündigung ist künftig grundsätzlich möglich, wenn das schriftliche Einverständnis der Vermieterschaft fehlt, falsche Angaben gemacht werden oder während einer Untermiete nicht über Änderungen informiert wird. Kündigungen bei Untervermiete sind jedoch bereits gemäss heute geltendem Gesetz möglich. Dies, wenn der Untermietzins zu hoch ist, nicht über die Bedingungen der Untermiete informiert wird oder wenn dem Vermieter oder der Vermieterin «wesenliche Nachteile» entstehen. Grundsätzlich haftet gemäss der Gesetzesvorlage der Mieter dafür, dass der Untermieter oder die Untermieterin die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist.
Kaum von der vom Bund und Parlament angestrebten Gesetzesänderung betroffen, ist die Pacht. Pächterinnen und Pächter benötigen bereits heute die Zustimmung des Verpächters oder der Verpächterin, wenn sie Räume an Dritte weitergeben wollen. Und diese Zustimmung kann bereits heute ohne Begründung verweigert werden.
Vereinfachung beim Eigenbedarf
Die andere Mietrechtsvorlage betrifft die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Bereits heute kann der Vermieterin oder der Vermieter kündigen, wenn diese oder Familienangehörige die Räume selbst nutzen wollen. Gemäss dem Bund sei es aber oft schwierig, die Dringlichkeit des Eigenbedarfs nachzuweisen. Dies könne zu langen Rechtsverfahren führen, welche die Nutzung der eigenen Räume verzögern. Denn während eines Mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren darf der Eigentümer oder die Eigentümerin nicht kündigen. Dasselbe gilt während drei Jahren nach einem Verfahren, bei dem eine Einigung erzielt wurde oder der Eigentümer bzw. die Eigentümerin unterlegen ist. Dieser Kündigungsschutz entfällt, wenn der Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Und genau dies soll mit der Vorlage einfacher werden. Neu genügt es, wenn ein bedeutender und aktueller Eigenbedarf gegeben ist. Gemäss Bund und Parlament kann mit der neuen Gesetzgebung der Eigenbedarf leichter nachgewiesen werden, denn diese lockert die Voraussetzungen dafür. Denn obwohl die Bundesverfassung das Eigentum schütze, könnten viele Eigentümer und Eigentümerinnen ihre Räume über Monate oder gar Jahre nicht beziehen, wenn Eigenbedarf besteht. Dies beispielsweise, wenn eine Kündigung angefochten und die Dringlichkeit des Eigenbedarf bestritten wird. Gemäss Bund und Parlament spielt die Vereinfachung beim Eigenbedarf vor allem in drei Fällen eine Rolle. Demnach entfällt der Kündigungsschutz während eines noch nicht geklärten Rechtstreits oder während den drei Jahren danach. Der Vermieter oder die Vermieterin soll neu das Recht haben auch in solchen Fällen zu kündigen. Bei einem Eigentumswechsel soll die neue Eigentümerschaft innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen können, auch wenn im bisherigen Mietvertrag etwas anderes steht. Und auch die Möglichkeit für eine Mieterstreckung in Härtefällen gerät mit der Vorlage unter Beschuss. Neu soll das Gericht auch bei einer beantragten Mieterstreckung die Dringlichkeit und Aktualität des Eigenbedarfs beurteilen. Dies kann gemäss Bund und Parlament dazu führen, dass es künftig öfters eine kürzere oder gar keine Mieterstreckung gewährt wird.
